종부세 개편안 다시 수정…실거주·비거주 1주택자 차이

종합부동산세 개편안이 발표된 뒤 비거주 1주택자의 부담이 지나치게 커질 수 있다는 지적이 나오자 정부가 다시 수정안을 내놨습니다. 핵심은 단독명의 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 수준으로 되돌린 것입니다. 하지만 공동명의 부부의 비거주 공제 축소안은 남아 있어 “비거주 1주택자는 모두 원상복구됐다”고 이해하면 정확하지 않습니다.

1. 단독명의 1주택자는 어떻게 달라졌나?

현행법상 1세대 1주택자의 기본공제는 실거주 여부와 관계없이 12억원입니다. 정부 당초안은 거주하는 단독명의 1주택자의 공제를 14억원으로 높이는 대신 비거주자는 일반 공제인 9억원을 적용하는 방향이었습니다.

수정안에서는 비거주 단독명의 1주택자의 공제를 다시 12억원으로 되돌렸습니다. 따라서 수정안이 그대로 통과된다고 가정하면 단독명의는 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 2억원의 공제 차이가 생깁니다.

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2. ‘비거주’는 해외 거주자라는 뜻일까?

이번 논의에서 말하는 실거주·비거주는 해당 주택에 실제로 거주하는지에 관한 구분입니다. 소득세법상 국내 거주자·비거주자 개념과 혼동하면 안 됩니다. 주민등록만 옮겼다고 자동으로 인정된다고 단정할 수도 없습니다. 최종 법률에는 거주기간과 입증 방법이 구체화될 수 있으므로 시행 전 확정 조문을 확인해야 합니다.

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3. 공동명의 부부는 차이가 더 커질 수 있다

공동명의 1주택자가 부부 공동명의 1주택 특례를 신청하지 않으면 각 소유자별 기본공제를 적용합니다. 현행은 1인당 9억원, 부부 합산 18억원까지 공제됩니다.

정부 수정안은 공동명의 실거주자의 공제를 1인당 12억원, 부부 합산 24억원으로 확대하고, 공동명의 비거주자는 1인당 6억원, 부부 합산 12억원으로 낮추는 방향을 유지했습니다. 같은 공동명의 1주택이라도 수정안상 공제 차이가 합산 12억원까지 벌어지는 셈입니다.

4. 공동명의 특례를 선택하면 계산이 달라진다

부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족하면 한 사람을 납세의무자로 보아 1세대 1주택 방식으로 계산하는 특례를 신청할 수 있습니다. 이 경우 각자 기본공제를 합산하는 방식이 아니라 단독명의 1주택자와 유사한 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 비교하게 됩니다.

공시가격이 높다고 무조건 공동명의 일반과세가 유리하거나 특례가 유리한 것은 아닙니다. 부부의 지분, 연령, 보유기간, 거주 여부에 따라 결과가 달라지므로 국세청 안내가 나온 뒤 두 방식을 모두 계산해 선택해야 합니다.

5. 기본공제 차이가 곧 세금 차이는 아니다

기본공제가 2억원 또는 12억원 차이 난다고 그 금액만큼 세금을 더 내는 것은 아닙니다. 종부세는 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구하고, 세율과 재산세 중복분·세액공제를 반영해 계산합니다.

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6. 상황별로 무엇을 확인해야 할까?

7. 아직 세금 계산에 바로 적용하면 안 되는 이유

정부가 수정안을 발표해도 법률 개정안이 국회를 통과하고 공포돼야 시행됩니다. 국회 논의에서 공제금액, 거주요건, 적용시기가 다시 바뀔 수 있습니다. 부동산 매매나 증여, 명의 변경을 정부안만 보고 결정하면 취득세·양도소득세 등 다른 세금에서 더 큰 비용이 생길 수 있으므로 최종 법률을 확인해야 합니다.

8. 최종 체크리스트

• 정부 수정안과 현행법을 구분했다.
• 단독명의인지 공동명의인지 확인했다.
• 해당 주택의 실제 거주 여부를 확인했다.
• 공동명의 특례 신청 여부를 확인했다.
• 공시가격 합계와 지분율을 확인했다.
• 고령자·장기보유 세액공제 가능성을 확인했다.
• 국회 통과 후 확정된 시행일과 거주요건을 다시 확인한다.